USD
USD
   63,80      0,17
EUR
EUR
   70,96      0,04
Источник: ЦБ РФ

Køb luksus lejlighed København. Bolig salg københavn.

Køb luksus lejlighed København. Bolig salg københavn.

1. økonomi: Før du går i banken

Inden du har dit første møde med banken, bør du kende din økonomi godt og have alle de relevante oplysninger klar til mødet. Foruden din løn og din jobsituation kan banken fx spørge, hvilket liv du vil leve som husejer, om du fx har en dyr hobby, rejser meget eller har dyre madvaner - og bede dig estimere, hvor mange penge det kræver hver måned. 
Hvor stort et beløb du kan låne, afhænger af din månedsløn. For at sikre at du har luft i økonomien og ikke overbelåner dig selv, ser bankerne især på dit rådighedsbeløb og din gældsfaktor. 
Rådighedsbeløbet er det beløb, du/I har tilbage hver måned til mad, tøj og biografture m.m., efter at de faste udgifter til fx lån, grundskyld (hvis ejerbolig), forsikringer, evt. fagforening m.m. er trukket fra. Jo højere dette beløb er, jo mere kan du låne.

Rådighedsbeløbet pr. måned bør minimum være:     

  • 5.000 kr. for 1 voksen    
  • 8.500 kr. for et par
  • + 2.500 kr. pr. hjemmeboende barn

Gældsfaktoren er det nøgletal, der fortæller banken, hvor kreditværdig du er. Nøgletallet fremkommer ved at dividere din samlede gæld med din bruttoindkomst, og jo lavere tallet er, jo bedre. Hvis du har billån, studielån, kassekredit osv., skal de regnes med i gældsfaktoren.

Gældsfaktoren må maksimalt være:    

  • Ejerbolig: 3,5 x husstandens indkomst før skat.
  • Andelsbolig: 1,75 x husstandens indkomst før skat – forudsat god økonomi i andelsboligforeningen.

Retningslinjerne er udarbejdet af Finanstilsynet i december 2015 og stammer fra ”Vejledning til regnskabsindberetning for kreditinstitutter og fondsmæglerselskaber m.fl. Vejledningen er fortsat gældende i februar 2018.
Realkreditselskaber og banker har dog mulighed for at fravige vejledningens retningslinjer, hvis låntager har en meget højt rådighedsbeløb og en robust formue.
Med beregneren nedenfor kan du få et bud på, hvor stort et beløb du kan købe for, hvis du køber ejerbolig.

Beregn, hvor meget du kan låne til boligkøb

Med beregneren nedenfor kan du få en fornemmelse af, hvor meget du maksimalt kan købe ejerbolig for. Beregneren kan kun bruges i forbindelse med køb af ejerbolig, da der gælder andre låneregler for fx andelsboliger.
Før du bruger beregneren, skal du være opmærksom på, at udbetalingen mindst skal udgøre 5 pct. af købesummen. Du kan justere størrelsen af din udbetaling, så den udgør mindst 5 pct. 
Normalt må husstandens samlede bruttogæld ikke overstige 3,5 gange husstandsindkomsten. I de to storbyområder er der dog en tendens til, at gældsfaktoren kommer op på fire. Hvis du vil købe i Aarhus eller København, kan du overveje at justere gældsfaktoren til fire. 
Er du over 60 år, skal du være opmærksom på, at mange kreditforeninger ikke vil gå med til en gældsfaktor meget over 2, selvom din økonomi er stærk.
Beregneren forudsætter, at du ikke har nævneværdig opsparing ud over penge til den nødvendige udbetaling.

3. Låneaftale: Hvad skal du gå efter?

Det er lovpligtigt at banker og andre, der låner penge ud skal oplyse åOP på deres lån. Foto: Torben Klint
Når du skal vurdere, hvor du får det bedste boliglån, er der især ét tal, du skal kende, og det er de årlige omkostninger i procent, som forkortes åOP. 
åOP'en er populært sagt den samlede kilopris på lånet hvert år inklusiv renter, gebyrer og omkostninger. Og jo lavere åOP er, jo billigere er lånet for dig. Det er lovpligtigt, at banker og andre, der låner penge ud, skal oplyse åOP på deres lån. 
Når du sammenligner åOP på forskellige lånetilbud, skal du sikre dig, at det er samme størrelse lån og samme løbetid (antal år, du betaler det af på). åOP’en vil alt andet lige være lavere på et lån med lang løbetid i forhold til et lån med kort løbetid, fordi omkostningerne ved lånet fordeles over flere rater. 
To ens lån med samme åOP er ikke det samme, som at de er lige attraktive. Lån med en høj rente og lave gebyrer vil typisk være det mest fordelagtige for dig. Renten kan nemlig trækkes fra i skat, og det kan gebyrerne ikke. 
Hvis en bank med en relativt høj åOP siger til dig, at de kan give dig et bedre samlet tilbud, hvis de også overtager dine forsikringer og pensioner, skal du holde tungen lige i munden. Det kan mudre regnestykket, og du bør derfor vurdere boliglån, pension og forsikringer hver for sig.

4. Bank eller realkreditinstitut: Hvor låner du pengene bedst?

  • Hovedparten af al boligfinansiering foregår stadig gennem et realkreditselskabeb, men enkelte storbanker tilbyder realkreditlignende lån, hvor vilkårene matcher vilkårene i et realkreditselskab. Bankerne ejer realkreditinstitutterne, og de rådgiver kun inden for deres egne produkter. Jyske Bank ejer BRFKredit. Danske Bank ejer Realkredit Danmark. Nordea ejer Nordea Kredit. Nykredit ejer TotalKredit. 60 små banker, sparekasser og andelskasser i Danmark bruger også Totalkredit.
  • Realkreditlån ydes på baggrund af obligationer, som sælges på fondsbørsen. Det er i princippet den, der køber obligationerne, du låner pengene af. Overvej at vælge et realkreditselskab med lave bidragssatser på netop din finansieringsmodel.
  • Banklån ydes af banken og bruges typisk til fuld finansiering af køb af andelsbolig og til delvis finansiering af ejerbolig. På mybanker.dk finder du inspiration til, hvor du kan finde de billigste banklån til boligen.
  • Bankrådgiverne kan ikke bare forhandle med dig, som de selv vil. De har en ramme, som de kan forhandle inden for, og de skal i nogle tilfælde have deres udspil godkendt af en afdelingsleder.Men det betyder ikke, at du ikke skal forsøge at forhandle. Og husk, at en bank i princippet er en butik. Er du ikke tilfreds med den rente, banken tilbyder dig, så prøv at forhøre dig hos en eller flere andre banker. Du har krav på at få at vide, hvad den laveste rente er i banken, og hvad betingelserne for denne rente er.

5. Boliglånet: Sådan finansierer du din nye bolig

Der er stor forskel på, hvordan du finansierer din bolig, alt efter om du skal købe en ejer- eller en andelsbolig.

EJERBOLIG:

Det totale beløb (100 procent), du skal bruge til køb af ejerbolig, består typisk af 3 forskellige elementer:

  • Realkreditlån – op til 80 procent: Med realkreditlån kan du belåne op til 80 procent af boligens salgsværdi. Som sikkerhed for lånet tager realkreditinstituttet pant i din bolig, den såkaldte 1.-prioritet, hvilket vil sige, at realkreditinstituttet har førsteret til at få sine penge tilbage, hvis boligen ryger på tvangsauktion.
  • Banklån – op til 15 procent: Banken yder lån på op til 15 procent af det totale finansieringsbehov. Som sikkerhed for lånet tager banken pant i din bolig, den såkaldte 2.-prioritet. Vær opmærksom på, at boliglånet typisk bliver lidt højere end de nævnte 15 pct. af vurderingen, da omkostninger til etablering af realkreditlån og banklån lægges ind under boliglånet.
  • Udbetaling – mindst 5 procent: Banken vil normalt forvente, at du selv lægger 5 procent kontant i udbetaling til boligen. Du kan selvfølgelig altid lægge en højere udbetaling, hvilket vil gøre hele finansieringen billigere, fordi du skal låne mindre. Oven i udbetalingen skal du lægge cirka 30.000 kr. til advokat, stempling af skøde og en eventuel ejerskifteforsikring. Eksemplet gælder ved køb af et hus til 2,5 millioner kr.

OM REALKREDITLåN:

  • Afdrag eller ej: Du kan som regel vælge at betale af på et realkreditlån med det samme, eller du kan vælge et lån med afdragsfri periode, fx fordi du betaler dit banklån ud i denne periode.
  • Låneperiode: Samtidig skal du tage stilling til, hvor lang tid du vil være om at betale lånet af, fx 10, 20 eller 30 år. Jo kortere løbetid lånet har, jo mindre vil du samlet set skulle betale for det – men jo højere vil den månedlige ydelse være på lånet, og jo hårdere vil du sidde i det i dagligdagen.

OM FLEKS- ELLER FASTFORRENTEDE LåN:

  • Fast eller fleks: Du skal også tage stilling til, om du vil have et fastforrentet lån, hvor du betaler den samme rente i hele lånets løbetid, eller et variabelt lån – også kaldet flekslån.
  • Tager du et flekslån, kan du fx vælge om renten skal tilpasses hvert år (F1-lån), hvert 3. år (F3-lån) eller hvert 5. år (F5-lån). Jo længere periode du vil have din rente låst fast, jo højere er renten.
  • Renten på et fastforrentet 30-årigt lån er således højere end på et F3-lån. P.t. er renten dog generelt meget lav, og selv på de 30-årige lån er renten relativt lav sammenlignet med tidligere år.

ANDELSBOLIG:

Der ydes ikke realkreditlån til andelsboliger, da du ikke har en tinglyst ejendomsret over boligen.

Banklån til andelsbolig:

  • Andelsboliger finansieres sædvanligvis med banklån med variabel rente, hvilket vil sige, at renten kan svinge gennem hele lånets løbetid. Nogle banker tilbyder dog lån med fast rente over en begrænset årrække, hvilket kan vise sig som en dyr løsning.
  • Der er meget færre krav til at belåne en andelsbolig, og det kan variere fra bank til bank – herunder hvad du skal lægge i udbetaling, og om lånet kan deles op i portioner, hvor du betaler forskellig rente.
  • Når du skal optage lån i banken med din andel som sikkerhed, skal du være godkendt af andelsboligforeningen som andelshaver med brugsret til den angivne bolig. Denne godkendelse kaldes 'erklæring om adkomst'.

6. Få overblik, før du låner

Forbered dig før du tager ind til banken for at låne, få evt. en uvildig rådgivers råd. Foto: Torben Klint
Når du skal låne penge til at købe en andelsbolig eller en ejerbolig, så husk, at banken er en forretning. Du tilbyder banken at låne deres penge, og det er det, de tjener deres penge på –  og de tilbyder så nogle vilkår, du kan gøre det på. Som i alle forhandlinger er det godt at være velforberedt. Og som med alle andre varer, du køber, er det godt at undersøge, om prisen på et identisk produkt, i dette tilfælde et boliglån’, er billigere at anskaffe sig ’i en anden butik’.

Få overblik over, hvem der er billigst for dig at låne hos

En let og billig måde at få et overblik over, hvad banken kan tilbyde, er at bruge sammenligningsportalen www.mybanker.dk. Her kan du både sammenligne banklån og realkreditlån og dermed få et hurtigt overblik over, hvem der tilbyder den bedste rente.

7. Boligtype: Skal du købe en andel eller en ejerbolig?

Rent økonomisk er der fordele og ulemper ved enten at købe en ejerbolig eller en andelsbolig.

Ejerbolig - for og imod:

  • Det gode ved ejerboliger er især, at du kan få realkreditlån, som er billigere og til en fast rente i forhold til de banklån, du kan få til en andelsbolig.
  • Du kan også låne et meget højere beløb til en ejerbolig.
  • Til gengæld er det meget dyrere at købe en ejerbolig end en andelsbolig, bl.a. fordi både staten og pengeinstitutterne opkræver en række gebyrer og afgifter, som er forbundet med selve købet.
  • Du kan også risikere at skulle betale for større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen i en ejerforening.
  • Hvis du køber et hus, bør du derfor sætte dig ind i, hvad din ejerskifteforsikring dækker:

Hvad dækker ejerskifteforsikringen, og hvad dækker den ikke

Andelsbolig – for og imod:

  • Andelsboliger er ofte meget billigere end ejerboliger, så du ikke behøver at tage så stort et lån.
  • Samtidig er selve købet også meget billigere, fordi der ikke er lige så meget papirarbejde og lige så mange afgifter forbundet med det.
  • Til gengæld er lånet dyrere til en andelsbolig, fordi du kun kan tage det som banklån og ikke realkreditlån. Det betyder, både at renten er højere, og at den er variabel.
  • Større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen bliver dækket over fællesudgifterne i en andelsboligforening.
  • Ved køb af andelsbolig vil banken gennemgå andelsboligforeningens økonomi/referat fra generalforsamling og vil derudover også sende en valuar ud og se på din bolig som en ekstra sikkerhed, før den låner penge til dig.
  • Men du bør naturligvis også selv gennemgå foreningens økonomi, da du ved et køb medhæfter for denne.
  • Du betaler ikke ejendomsværdiskat i en andelsbolig, da du ikke ejer boligen, men kun ejer en andel af foreningens formue.

Køb luksus lejlighed København. Bolig salg københavn.