USD
USD
   63,80      0,17
EUR
EUR
   70,96      0,04
Источник: ЦБ РФ

דירת יוקרה בירושלים. משרדים למכירה.

דירת יוקרה בירושלים. משרדים למכירה.

1. עדיף לשכור דירה או לקנות?/רז סמולסקי
ההחלטה אם לקנות או לשכור דירה תלויה במשתנים רבים: העדפות אישיות, הון ראשוני, עזרה מההורים ועוד. הוויכוח בנוגע אליה נצחי. נהוג לומר שמבחינה כלכלית נכון יותר לשכור דירה מאשר לרכוש אותה. ואולם ההנחה הזאת מסתמכת על התנהגות חסכנית ורציונלית, שלפיה מי ששוכר דירה משקיע בתבונה את כספו באפיקים אחרים — ואת זה, כידוע, לא כולם עושים. נוסף על כך, מי שרכש דירה בזמן, הצליח על הנייר להפוך לעשיר בהרבה משהיה.
אם אתם מתלבטים לגבי רכישת דירה, כדאי שתביאו בחשבון את הכללים שניסחו בעמותת פעמונים לצורך כך: הכנסת בני הזוג צריכה להיות יציבה וקבועה; יש לזכור כי העלות הממוצעת של ילד למשפחה היא 2,000–2,500 שקל בחודש; חייבים לבוא עם הון עצמי לרכישה של לפחות 30% מערך הנכס בקנייה (כלומר, המשכנתא שתילקח תהיה לא יותר מ–70% מערך הנכס); והתשלום החודשי למשכנתא לא צריך להיות גדול משליש מסך ההכנסות נטו של בני הזוג, כדי לאפשר קיום סביר להוצאות השוטפות.

2. מה חשוב לדעת כשחותמים על הסכם שכירות?/יסמין גואטה
לפני שאתם רצים להוריד מהאינטרנט הסכם שכירות סטנדרטי בחינם, כדאי שתדעו שהסכמים כאלה מגינים בעיקר על בעל הבית — ולא על השוכרים. לדברי עו"ד אמיר שפיצר ממשרד עוה"ד שפיצר שמחיוף, חשוב לוודא שבהסכם השכירות יש פרק המגדיר את חובות בעל הדירה כלפי השוכר — לפחות הבסיסיות שבהן: חובת תיקון מיידית לגבי נזקים יסודיים בדירה; שלילת הזכות להראות את הדירה לכל דיכפין ובכל מועד, אלא פרק זמן קצר לפני סיום מועד השכירות; שמירה על זכויות השוכר במקרה של מכירת הדירה לאחרים; קביעת מועד להשבת הביטחונות שנמסרו לבעל הדירה, מיד לאחר השלמת התחייבויות השוכר כלפיו; וכן קביעת קנסות במקרה של הפרת הסכם השכירות מצד בעל הדירה. סעיפים אלה, לדברי שפיצר, אולי לא יהפכו את הסכם השכירות למאוזן — אך יצמצמו את הסיכון מצד השוכר.
3. ממה להיזהר כשקונים דירה?/רז סמולסקי
בקניית דירה יש שלושה סוגי סיכונים עיקריים — משפטיים, הנדסיים ופיננסיים — וכדאי להתייחס לשלושתם. מה כבר יכול להשתבש? מה לא. למשל, אדם שמוכר דירה שאינה בבעלותו, או דירות שנמכרות עם עיקולים, שעבודים, הערות אזהרה או צווי הריסה. אז מה לעשות? לא מומלץ להיעזר בעורך הדין של המוכר או הקבלן. קחו עורך דין מומחה מטעמכם, שיבדוק את החוזים ואת מצבה המשפטי של הדירה. לבדיקה הנדסית בדירות חדשות או ישנות רצוי להביא חברה לביקורת מבנים.
הסיכון הפיננסי נובע מהנטייה של אנשים לרכוש דירה שהיא מעבר ליכולות שלהם ולקחת משכנתאות "חונקות". אמנם הבנקים בודקים את הלווים ואת יכולת ההחזר שלהם, אבל האינטרס שלהם הוא למכור משכנתא. יועץ פיננסי או יועץ משכנתאות עצמאי יכולים לתת דגשים אישיים יותר ולעזור במשא ומתן מול הבנקים. חשוב גם לבדוק עם הבנק איזו משכנתא אפשר לקבל לפני רכישת הדירה. אחת הטעויות הנפוצות של רוכשי דירות היא לחתום על חוזה (גם זכרון דברים נחשב חוזה מחייב) ואחר כך לגלות בבנק שאין להם יכולת לממן את רכישת הדירה.
4. איך לבחור נכס להשקעה?/רז סמולסקי
משקיעי נדל"ן מעדיפים בדרך כלל לקנות דירות קטנות, מכיוון שהן זולות יחסית, ולכן גם התשואה שהן מניבות גבוהה יותר והסיכון בהשקעה נמוך יותר. דירות קטנות קל יותר להשכיר. הן מיועדות בדרך כלל לרווקים, לסטודנטים או לזוגות צעירים בלי ילדים — קהל יעד שלרוב שוכר דירות ולא רוכש אותן. נכסים אחרים שכדאי לבדוק למטרות השקעה הם דירות במקומות המיועדים לפינוי־בינוי או לתמ"א 38. ברמת גן וברעננה, למשל, לעיריות יש מדיניות תמ"א אגרסיבית יותר, המעודדת פרויקטים מסוג זה, לעומת רשויות מקומיות כמו עיריית גבעתיים, שאינן מסבירות פנים ליוזמות אלה.

5. איך לבחור אזור להשקעה בנדל"ן?/רז סמולסקי
הדבר הראשון שכדאי לעשות לפני השקעה בדירה, הוא לשים בצד את הרגשות ואת ההעדפות האישיות. יש שני כללי אצבע שחשוב לפעול על פיהם כדי להגדיל את התשואות: האחד הוא בחירת אזור מבוקש לשכירות (אזורי מגורים מבוקשים, כמו תל אביב, שכונות הסמוכות לאוניברסיטאות ולמכללות, או אזורים הסמוכים למוקדי תעסוקה, למשל). כלל שני הוא בחירת אזור שהמחירים בו צפויים לעלות.
המרוויחים הגדולים הם כמובן מי שיודעים לזהות פוטנציאל באזורים שבהם המחירים עדיין נמוכים וצפויים לעלות — בזכות הקמת תשתיות של כבישים או רכבת, בניית מוסדות אקדמיים, והקמת שכונות חדשות או מוקדי תעסוקה חדשים. גם ראש עיר יכול להשפיע במידה רבה על איכות העיר והביקוש למגורים בה. לא פשוט לנבא התפחתויות כאלה, וברגע שיש תוכנית שנהפכת לוודאית, למשל תוכנית לסלילת כביש חדש, מחירי הדירות באזור בדרך כלל עולים עוד לפני שהתוכנית יוצאת לפועל. כדי להקדים את הקמת התשתיות, צריך לקחת סיכון.

6. האם כדאי להשקיע בנדל"ן בחו"ל?/רז סמולסקי
התשובה הקצרה על השאלה אם כדאי להשקיע בדירה בחו"ל, היא לא. התשובה הארוכה היא לא להשקיע, אלא אם יש לכם קרוב משפחה או חבר טוב שעוסקים בנדל"ן למחייתם בחו"ל, בדיוק באזור שבו אתם רוצים להשקיע. נדל"ן הוא תחום מקומי מאוד, עם חוקים והעדפות צרכנים משתנות. השקעה בנדל"ן מצריכה לימוד עמוק של השוק, בדיקה של עשרות שכונות וערים ובחינת פרמטרים כלכליים רבים — כמו מחירי דירות, שכר ממוצע, רמת אבטלה, חינוך, פשיעה ועוד. הסיכוי של משקיע להצליח גדול יותר בשוק שהוא מכיר. נכון שבחו"ל יש שווקים עם תשואות גבוהות יותר, אך אלה מגלמות בתוכן גם את הסיכון. גם עם חברות שמבצעות תיווך וניהול נכסים עבור משקיעים מרחוק, לא פעם המשקיעים מוצאים שהם נפלו קורבן לתרמית — ויעידו על כך עשרות התביעות העומדות בבתי המשפט נגד חברות כאלה.
7. האם כדאי לעבור לפריפריה כדי לחסוך בעלויות מחיה?/רז סמולסקי
השאלה אם לעבור לגור בפריפריה כדי לחסוך בעלויות המחיה היא שאלה אישית מאוד. הסיכוי שאנשים שהם אורבניים מטבעם יהיו מאושרים כשיעברו לגור בהרחבה של מושב בגליל העליון, למשל, אינו גבוה — ולכן, במקרה כזה, החיסכון הכספי יתבטל אל מול אי שביעות הרצון. מצד שני, יכול להיות שתנאי המגורים בשכירות באזור המרכז הם כה גרועים, עד ש"עכברי העיר" יעדיפו לגור בבית משלהם בפריפריה. הדירות בפריפריה זולות משמעותית מאלה שבמרכז, אבל מול ההוזלה בעלות הדירה יש לבחון את שאר עלויות המחיה — הצורך ברכישת כלי רכב נוסף למשפחה, הוצאות הדלק, עלויות הביטוח, הנסיעה והעמידה בפקקים — וכן את אפשרויות התעסוקה וההתקדמות בקריירה באותו אזור.
8. מתי כדאי לבעל דירה להשתתף בתוכנית פינוי־בינוי או תמ"א 38?/ יסמין גואטה
עסקות פינוי־בינוי ותמ"א 38 מבוססות על הנחת המוצא שבעלי הדירות הקיימות לא משלמים ולא מחויבים בכל תשלום או הוצאה הקשורים לפרויקט. ואולם לעתים הדברים משתבשים, ובעלי הדירות מוצאים עצמם מתמודדים בכל זאת עם דרישה לחיובים והוצאות שונות. לדברי עו"ד אמיר שפיצר ממשרד עוה"ד שפיצר שמחיוף, על הדיירים לדרוש מהקבלן ערבות וביטחונות מלאים, שישמשו מצד אחד להבטחת התמורה שהם צפויים לקבל בעסקה — ומצד שני, ולא פחות חשוב מכך, יספקו כיסוי והגנה מפני חיובים והוצאות שעלולים להיות מוטלים עליהם. קיימים סוגים שונים של ערבויות וביטחונות, ועל בעלי הדירות לבדוק היטב, באמצעות אנשי מקצוע מומחים, מה סוג הערבות שהם מקבלים, אילו מקרים היא מכסה בדיוק ומה התנאים או ההחרגות הכלולים בה. שפיצר מוסיף, כי פוטנציאל הרווח הכלכלי העצום בפרויקט שיוצא אל הפועל מצדיק את הכניסה לתהליך, אך הסיכונים הרבים הכרוכים בו, מחייבים לעשות זאת אך ורק בליווי מקצועי נכון וצמוד. בעניין זה אסור להתפשר, שכן הסיכון הכספי שאליו חשופים בעלי הדירות בעסקות כאלה עצום — ולעתים עולה על שווי הדירה עצמה.
9. איך לבטח דירה שכורה?/רותי לוי
ביטוח דירה מורכב משני סעיפים עיקריים: ביטוח מבנה וביטוח תכולה וצד ג'. הראשון חל על המשכיר והשני, על פי רוב, על השוכר. מדובר בביטוח שעלותו כמה מאות שקלים בשנה, ואם הוא אינו נדרש בחוזה השכירות, מומלץ מאוד להכניסו. אם לא, רכשו ביטוח כזה בעצמכם ודאגו להשוות מחירים. כדי לקבל אומדן מחירים תוכלו להיעזר באתר
wobi.co.il. כשאתם מבטחים את תכולת הדירה וצד ג', שימו לב שאתם נמענים מכפילות מיותרת כמו סעיף "צמוד מבנה", המכסה את כל הציוד הצמוד לקירות וכלול כבר בביטוח המבנה.
כמו כן, ודאו כי המשכיר הוסיף את שמכם לביטוח המבנה, או כלל בפוליסה סעיף ויתור על שיבוב כלפיכם (סעיף זה נקרא גם "תחלוף" — ומשמעותו, העברת זכויותיו של המבוטח להיפרע מצד שלישי למבטח, לאחר ששולמו הפיצויים למבוטח). זו תוספת שלא עולה למשכיר כסף, והיא נועדה למנוע כשל ביורוקרטי. בלעדיו, אם ייגרם נזק לדירה, חברת הביטוח עשויה לתבוע אתכם על שווי הנזק ששילמה למשכיר.

10. מה חשוב לבדוק לפני שמצטרפים לקבוצת רכישה?/יסמין גואטה
הצטרפות לקבוצת רכישה נשמעת לרבים כמו הזדמנות כלכלית לדירה מוזלת. ככלל, הם צודקים. רכישה כזו יכולה להוזיל את עלות הדירה ב–15%–20% לעומת רכישת דירה זהה מקבלן. אלא שעל הקונים להבין כי מדובר בעסקה יזמית לכל דבר ועניין, שבצדה סיכונים רבים המיוחדים לעסקה כזו וחלים על הקונים עצמם. עו"ד אמיר שפיצר, ממשרד שפיצר שמחיוף, מסביר כי כדי לצמצם את הסיכונים חייבים הקונים לבדוק היטב, קודם לרכישה, באמצעות אנשי מקצוע מיומנים (שמאי, אדריכל ועורכי דין מהתחום) את כל הפרמטרים של העסקה, ובהם מצב זכויות הבנייה בפרויקט; האם מסתמכים על זכויות קיימות או עתידיות; מה מצב הרישוי של הפרויקט; ומה הסיכונים הצפויים לעיכוב בבנייה, כשאין קבלן שיפצה על כך.
כמו כן, יש לבדוק מה הקשיים הפיננסיים שבהם עלול הפרויקט להיתקל ואיך מתמודדים אתם; מה החשיפה של החברים בקבוצה לקושי כלכלי של אחד מהם ולאי־עמידה בתשלומים הנדרשים (האם התשלומים יחולו עליהם או שהפרויקט ייעצר?); מה הסיכוי לתשלומים נוספים, שלא הובאו בחשבון מראש; ולבסוף, חשוב ביותר: מה הסיכון לתביעות כספיות במהלך הפרויקט, וכיצד ניתן להימנע מהן (עריכת ביטוח, קבלת כתבי שיפוי ועוד). שפיצר מדגיש כי ללא ביצוע בדיקות אלה, וקבלת תשובות מלאות ממארגני הקבוצה, עלול מי שבסך הכל רצה לרכוש דירה חדשה במחיר מופחת, למצוא עצמו עם השקעה שירדה לטמיון ועם צורך לנהל הליכים משפטיים ארוכים, יקרים ומייגעים.

דירת יוקרה בירושלים. משרדים למכירה.